Glossary RUSSIAN Real Estate
1031 exchange (tax deferred exchange, Starker exchange) – один из наиболее распространенных способов отдаления выплаты налогов при продаже инвестиционной недвижимости путем покупки другой недвижимости по цене не ниже полученной от продажи.
30 due in 5 – кредит, выдаваемый на 5 лет, но с расчетом выплат принципала как по кредиту на 30 лет и выплатой всей оставшейся суммы в конце пятого года..
Active adult communities – поселки для пенсионеров. Для покупки недвижимости в них требуется, чтобы хотя бы один из членов семьи был старше 55 лет. Проживание детей до 18 лет в таких поселках запрещено.
Appraisal – определение стоимости недвижимости. Обычно проводится банками для решения вопроса о сумме выдаваемого кредита.
Appreciation (inflation) – увеличение стоимости недвижимости, один из основных источников доходов инвесторов.
As-is clauses – фраза, обозначающая, что недвижимость продается в состоянии, как она есть на момент продажи, и продавец не несет ответственности за ее состояние и не будет ничего изменять. Чаще всего применяется при продаже помещений, требующих ремонта, но выставленных на рынок по относительно невысокой цене.
Assessed value – стоимость недвижимости, определяемая для целей налогообложения. Определяется каждый раз при смене собственников дома и иногда раз в определенный промежуток времени (напр. каждые 10 лет).
Babyboomers – люди, родившиеся в период с 1946 по 1965 годы.
Closing costs – расходы, связанные с «закрытием» сделки. Сюда, как правило входят комиссия риэлтору (5-6%, обычно выплачиваемая продавцом, налоги, расходы на адвоката, мортгидж-брокера, страховка, title examination, title insurance
Collateral – недвижимость, выступающая в качестве залога при получении кредита.
Comparable sales – один из наиболее распространенных методов оценки рыночной стоимости недвижимости по данным о свершившихся сделках о продаже зданий в данной местности с подобными характеристиками.
Condo conversion – перевод апартамент комплексов в кондоминиумы и продажа их по частям (по квартирам).
Contingency – условие, от которого зависит выполнение договора. Чаще всего такими условиями являются получение кредита и результаты инспекции здания.
Deed – документ, подтверждающий передачу права собственности на недвижимость ор одного лица к другому.
Deposit receipt – сумма, которую покупатель кладет на счет в escrow, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Обычно составляет от 5 до10% от цены (может быть ниже при no down сделках или при инвестициях в pre-construction).
Depreciation – снижение стоимости недвижимости в связи с ее старением. Чаще всего, это не реальное уменьшение цены, а правило, согласно которому срок «жизни» дома составляет примерно 25 лет. Это дает право владельцу недвижимости списывать ежегодную «потерю стоимости» дома из своих доходов с целью уменьшения налогов. Согласно налоговому законодательству, depreciation подвергаются все виды недвижимости за исключением земли.
Down payment – процент наличных, выплачиваемый покупателем за дом. Обычно он составляет от 5 до 20% от стоимости недвижимости.
Due-on-sale clause – фраза, означающая, что при продаже недвижимости кредитор получает всю невыплаченную сумму кредита.
Duplex/triplex/fourplex – дом на 2-3-4 семьи.
Equity – часть недвижимости, которая принадлежит домовладельцу, а не банку. Равна сумме downpayment+ выплаченному principal+ appreciation за период владения домом+ capital improvements.
Equity buildup – увеличение стоимости недвижимости в связи с appreciation. Дает возможность владельцу получить новый кредит в банке под залог дома по новой цене.
Flipping – покупка недвижимости с целью ее перепродажи в максимально короткий срок. Согласно IRS, к подобным операциям относится продажа недвижимости в течение первого года владения.
Foreclosure sale – продажа на аукционе недвижимости, выступавшей в качестве залога по кредиту, в случае, если заемщик не в состоянии выполнять условия договора (не выплачивает проценты по кредиту в речение нескольких месяцев).
Free and clear title – фраза, означающая, что недвижимость свободна от претензий и судебных преследований и ее собственность известна и не оспаривается.
FSBO (for sale by owner) – продажа дома без посредников (брокеров), чтобы сэкономить на их комиссионных (5-6% от продажной цены).
Hard money – кредит на покупку недвижимости. Обычно выдается частными инвесторами на непродолжительное время (до года) и под высокий процент(15-18%). Используется флипперами и инвесторами, исчерпавшими возможности получения кредитов в банке.
High-rise – высотное здание.
Interest – процент, выплачиваемый за пользование чужими деньгами.
Junior mortgage – кредит, выданный в дополнение к первому кредиту. Обозначает, что в случае невыполнения должником своих обязательств и выставления недвижимости на продажу на аукционе, кредитор сможет получить свои деньги только после удовлетворения всех претензий по первому кредиту. Часто в этом случае кредитор не получает ничего (или почти ничего). Поэтому распространен бизнес по покупке проблемных junior mortgage по цене от 5 до 20 центов за доллар кредита.
Lease options – договор, согласно которому арендатор имеет право выкупить снимаемую недвижимость в собственность через определенное время по заранее оговоренной цене.
Leverage – концепция рычага, согласно которой чем меньший процент собственных денег использует инвестор, тем больше его потенциальные прибыли (убытки).
Mixed use developments (MUD) - вид кондоминимумов, строящихся по принципу "все включено". Лозунг таких девелопментов: «Живи, работай, занимайся шопингом, питайся и играй в одном месте». Идея строительства мира, способного существовать обособленно и предлагающего все возможные условия для комфорта и ведения бизнеса привлекает все большее количество поклонников. Возможность жить без пробок на дорогах и близость рабочего места (часто офисы располагаются на первых этажах жилых домов и соседствуют с ресторанами и бутиками) имеет огромную привлекательность для жителей мегаполисов.
MLS (Multiple listing service) – 1) организация, дающая ее членам-брокерам доступ к информации о всей недвижимости, выставленной на продажу. 2) Интернет система информации о продаваемой недвижимости.
Mortgage – кредит, выдаваемый финансовым институтом покупателю дома под залог приобретаемой недвижимости.
Mortgage tax advantage – сумма, выплачиваемая владельцем недвижимости кредитору в качестве процентов по мортгиджу ежегодно вычитается из суммы дохода, облагаемого налогом.
Negative amortization – условия кредита, по которым сумма ежемесячных выплат ниже процентов по кредиту. Невыплаченные проценты добавляются к сумме принципала. Используется инвесторами с целью увеличения финансового рычага для покупки недвижимости на растущем рынке.
NOD (notice of default) – официальное сообщение о начале процедуры foreclosure в связи с невыполнением заемщиком условий договора займа.
OPM – other people’s money – часто встречающееся сокращение обозначающее, использование кредитов для инвестиций в недвижимость.
Overconstruction – излишние объемы строительства недвижимости, когда предложение сильно превышает спрос, что приводит к падению цен на рынке.
Owner will carry= carryback – кредит на покрытие части цены дома, выдаваемый продавцом недвижимости покупателю.
Paper loss – убытки, показываемые для снижения налогооблагаемого дохода за счет depreciation.
PITI (principal, interest, tax, insurance) – минимальные ежемесячные расходы по обслуживанию недвижимости, купленной с использованием кредита. Иногда используется кредитором для расчета возможной суммы кредита.
Pre-construction – покупка недвижимости на ранней стадии строительства (или еще до его начала).
Primary residence exemption – налоговая льгота, по которой если человек прожил в одном доме 2 или более лет, то он не платит налог на прибыль в размере 250 тыс. Долларов (500 тыс. Для семейной пары).
Principal – основная сумма кредита, на которую начисляются проценты (interest).
Probate – период времени, когда недвижимость умершего человека находится под управлением суда и недоступна для наследников.
Recapture of depreciation – налог, выплачиваемый при продаже инвестиционной недвижимости. В настоящее время он составляет 25% от суммы depreciation за время владения домом.
Rehab – ремонт дома с целью его перепродажи по более высокой цене.
REIT (Real estate investment trust) – 1) вид бизнес структуры, основным видом деятельности которой являются инвестиции в недвижимость, а источником финансирования – публичная продажа акций населению. 2) Ценные бумаги, выпускаемые данными организациями.
Second mortgage – кредит, выдаваемый под залог недвижимости финансовым институтом, частными инвесторами или продавцом дома. Используется, когда у покупателя недостаточно наличных для внесения даунпеймента. Часто используется продавцами для повышения привлекательности дома и ускорения его продажи.
Single family house - дом на одну семью
Subject-to – условие для выполнения сделки. Чаще всего происходит при покупке недвижимости: subject to obtaining existing financing, что означает: «Покупатель приобретет дом только в том случае, если сохранится существующий кредит, а ему не придется искать новый».
Title – документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
|
Glossary RUSSIAN